小区业主共有产权部分产生的收益归属问题,一直存有争议,多数是物业公司在管理、收取,业主很难得到这部分利益。1月20日,本报A6版A7版刊发了《小区业主共有部分广告不少收益去哪儿了》一稿,引起了社会广泛关注。与《物权法》不同,《民法典》规定,如今小区物业是否在共有部分投放广告,业主是有决定权的,公共收益也应单独详细列账。记者日前采访山东豪德律师事务所律师王晓倩,针对市民关注的热点问题进行解答。

  潍报全媒体记者宋树云

  什么是小区的共有部分?

  答:《民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。属于业主共有的部分包括:建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施;物业服务用房;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利,《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。

  小区没有成立业主委员会,业主是否有权要求物业提供电梯等共有部分明细?如果拒不提供该如何维权呢?

  答:业主先找物业谈,函告其公示函,如果对方不理睬,业主可以要求街道、居委会调解,如果有业主委员会,还可以向法院提起诉讼,保障其知情权。若物业公司不公开,可以联合其他业主或独自提起民事诉讼,要求物业公司承担责任并返还收益。

  居民自治组织开不了发票,没办法获得广告公司的费用怎么办?

  答:不少物业与业主委员会有矛盾,声称广告商发票及其税点只能业委会自行承担。业委会是居民自治组织,没有统一社会信用代码,因此无法在税务部门开具发票。不少业主跑遍街办、住建局、税务部门,没有哪个机构能够给业委会编码,没有统一社会信用代码,开不了发票,就很难从广告商那里拿到钱,这实际是有的物业推卸责任的伎俩。

  物业公司是为小区居民提供物业管理服务,是电梯广告等共用部位、共用设施设备的共同管理者。根据《民法典》规定,物业开发票是有法可依的。公共区域的广告收益可以让物业出具发票,由物业扣除其税点等相应成本,具体业主可与物业进一步协商。

  如果物业不分收益,那么业主是否可以采取不缴纳物业费通过公共场所收益来抵销?

  答:法律上有抵销权制度,在物业服务合同中,物业提供服务,业主缴纳相应的费用,物业是债权人。而同时,在物业合同过程中,物业处分了业主共有部分的财产获得了广告收益,那就意味着物业欠业主钱,等额部分可以抵销。但是,实践中还需业主大会及物业委员会及时监督物业公司按时将业主共有部分的经营与收益情况进行公示,并及时确定业主享有的广告收益份额的具体金额。否则,业主不清楚广告收益情况,也就无从谈起可抵销物业费的具体数额。

  有的物业将共有部分收入买了年货,年终交物业费的业主可获得年货,这样合适吗?

  答:共有部分收入与物业费缴纳是两码事,不能将其作为“奖励”。虽然在不少业主看来,这一举动相对不少物业算是比较有良心的,实际也违反了《民法典》的规定。

  “除了有特殊约定的,共有部分收入的分配,一般按照每户居民专有面积不同进行计算,具体应以不动产登记簿记载的面积计算。”王晓倩说。小区的业主,也不能随便平分共有部分收益。《民法典》第二百八十三条还规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

  小区是否成立业委会,对共有部分的电梯广告收入有影响吗?

  答:有影响。在没有经过业主同意时,物业公司不能擅自在小区的电梯、楼梯通道等公共区域内投放广告。有业主委员会的,必须通过业主委员会的同意;暂时没有业主委员会的,物业公司只需要将获得的收益以及使用情况在小区公示。成立业委会,有利于监督开发商或物业定期公开收入和支出状况,特别是业主共有部分的经营与收益情况。

  值得注意的是,无论是否有业委会,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。国家也鼓励成立业委会,民法典中有规定,地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  不少物业贴出了公示,注明其共有部分的收支情况,可只有几个数字,没有发票等票据证明,这样合适吗?

  答:这样不合适,物业应该提供单独且详尽的明细,包括发票等情况。民法典跟物权法不同的亮点,除了再次明确利用共有部分所产生收益的归属问题外,还强调了物业公司应当将公共收益单独列账,并及时向业主报告、公示。民法典第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

责任编辑:李晓文

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